维修资金使用操作实务之三：

如何选择维修施工企业？

物业小区维修项目的维修质量好不好，顺不顺利，除了受设计预算单位编制的工程维修设计水平和工程量清单影响外，维修施工企业的选择也非常重要。一个有维修经验、专业化施工队伍和管理水平高的维修施工企业能为业主省不少心，其维修的质量过得硬，业主的满意度也就非常高。那么，业主怎样才能选择好的维修施工企业呢？这里给广大业主支支招：

1. 看企业资格：物业小区的维修有别于投资几千万、甚至上亿的大型、复杂的建设工程。这里所说的企业资质，是因为目前市场上施工单位的形式主要为一个企业下设多个项目部，我们不仅考察这个企业，更要考察拟参与维修施工的项目部。因为考察企业总部法人资质、注册资金等并不能获得实质性的东西，大部分都是符合要求的，所以需要着重了解的是项目部本身的经验和能力，例如他们维修过的项目情况等，建议业主不要把维修项目交给一个没有维修施工经验的项目班组。要了解其近几年完成类似工程的情况，即了解此类业务的承担能力与完成水平。还要了解正在维修项目的数量和情况，避免对方在承接工程后相关人员两头跑甚至多头跑，这势必会影响以后我们维修工程的质量和进度。要获取总体印象可以直接进行现场考察，两个方面：（1）现场管理(指正在维修的项目)：主要考察维修施工资料的整理情况、现场施工布置的合理情况、环境卫生、机械设备、安全防火措施、管理班子在位情况等。（2）施工质量：正在维修的工程，主要考察维修实体质量，质量检验资料、原材料检验资料。已经竣工的项目，主要考察维修工程的观感质量、质量验评资料等。

2. 看人员与设备配置：人员配置包括拟任的项目负责人，技术负责人等主要人员。这里的人员为实任人员，而不是公司注册的官方文件任命人员。如项目经理一职，现在建设工程取消了项目经理证而采用建造师执业资格证，这类人员分为两类，一类是长期从事房屋维修工程并已取得一定业绩，经相关部门考核某些科目同时因为年龄关系面试相关科目，获得建造师执业资格，这类人员在房屋维修工程中能切实担任项目经理一职。另一类是已获得一定学历，通过参加国家建造师考试而取得执业资格，法律上可以担任项目经理，但因为实际工作经验不足，在项目建设过程中其实只是一个法律上的签字权，而无法做好维修工程的施工组织和管理工作，需要另外配备实质上的项目负责人，这个实质上的负责人才是我们应该考察的对象。在考察这些具体人员的同时，还应了解拟组建的项目团队是否为人员稳定团队，一个人员相对固定的团队与临时拼凑的团队工作效率相差甚远。同理，除了考察这些团队主要负责人，还要了解他们下面各工种的施工班组情况，是否为相对固定的施工班组，班组能调控的人员数量是否达到维修各阶段的要求，工人的工艺水平层次等。这些情况的深入了解做起来可能具有一定的难度，但是实践经验告诉我们确实应该做到如此深度。因为临时组建的团队需要一定的磨合期，磨合期内工作效率往往低下，若在紧要关头需要赶抢工期，矛盾立即显现，并给我们业主单位带来极大伤害。设备器材的配置情况考察较为简单，直接到对方正在维修的项目实地考察就一目了然，是否满足我们维修工程体量的需要。

3. 看财务能力：通过一定的财务方法了解对方的财务状况和能力，也是考察的一项重要内容。对财务能力的考察，可以了解其垫资能力(特殊阶段大量物力投入的能力)、负债率等深层次情况，因为我们不会把项目交给一个负债累累、濒临破产的企业。他们的财务状况不应该成为我们自己的财务负担，如果对方财务状况差，不可避免的在维修过程中出现向我们借资、提前支付工程款等。考察财务状况不是让其出示一张资金证明，短期的资金状况并不能说明问题，要考察就考察近一年、半年的资金状况。说的通俗点，没钱就不要办企业，没钱就不要当老板，允许他们通过我们的项目变得更有钱，但是拒绝他们成为“白手套”。

4. 看市场信誉：考察其已经维修竣工验收项目的质量、进度、安全等方面的情况，获得的各种质量安全奖项占据项目的比例，如文明工地等，这些第三方证明具有很好的反映其以往的维修工程水平。了解有无出现质量问题(无论大小)，有无被主管部门通报，有无与合作方发生合同违约等情况。这些信息不仅需要从官方渠道获取，还要发动人际关系通过其他方式获取，例如，曾发生过一定的质量问题，但是未被官方公布，这其实是一种更严重的行为。同时从他们以前合作的业主单位(甲方)了解这个团队的质量、进度意识，与甲方的配合情况，从而综合、全面地了解他们的工作作风、团队风气、战斗能力等主观素养。

总之，业主在选择维修施工单位的时候，需要综合考虑上述各方面因素，而不能只根据对方的报价来确定。例如甲比乙的报价低5000元，但甲的相关施工实力、财务状况同样可能导致我们的财务成本增加1万，这个时候，将甲确定为维修施工单位就欠缺考虑了。我们选择所谓合适的维修施工单位，就是希望能切实使我们的综合成本降到最低。

以上各方面考察需要长期的信息获取，而非朝夕之间就可以完成的。市房屋维修管理中心根据职能职责，每年都对我市房屋维修服务企业及从业人员进行了信用信息考评，并且将相关资料汇总后，建立了专门数据和档案，维修服务企业的相关信息业主可以通过登录南充市物业专项维修资金公众服务平台（网址：http://www.ncwxzj.com）查询。同时，也欢迎广大业主给市房屋维修资金管理中心来电来信反映您所在物业小区的维修项目情况和维修服务企业及从业人员的服务质量。（地址：南充市顺庆区滨江北路三段4号楼8楼维修资金办事服务大厅。电话：0817—2666583）（房维宣）