维修资金使用实务操作之四：

维修费用是怎么计算出来的？

房屋维修费用是指业主在房屋维修过程所产生的，业主方与房屋维修服务企业根据维修事项、内容等核算的工程款及与之相关的费用，由第三方审价机构最终确定维修工程款的支付依据。维修工程费用一般包括维修工程实际花费、前期的工程设计（预算）费、工程监理费等，是根据业主意愿，房屋维修服务企业为完成房屋维修施工任务和施工过程中所应支付的各种费用的总和。房屋维修费用的大小取决于该工程的工程内容(工程量)、施工生产要素的价格水平以及施工中各施工作业过程的生产效率(定额水平)。一般情况下，房屋维修费用由直接工程费、间接费、计划利润、其他费用和税金几部分构成:

1. 直接工程费。直接工程费是直接用于房屋维修工程的有关费用。即维修施工单位的作业层(施工项目部)为完成该工程的施工任务所发生的费用。由直接费、现场经费、其他直接费组成。

（1）直接费。直接费是指直接用于工程施工的费用，即工地上的生产工人通过劳动形成工程实体或有助于工程实体形成过程中所发生的费用。包括直接人工费、直接材料费、直接施工机械使用费3个部分。

a.直接人工费。直接人工费是指直接从事维修施工的工人(包括现场运输等辅助工人)和附属生产工人(制作构件等工人)的基本工资、辅助工资、工资性津贴、职工福利费和劳动保护费。

ｂ.直接材料费。直接材料费是指为完成维修工程所耗用的材料、构件、配件和半成品的价值以及周转性材料的摊销费。定额中规定的材料预算价格包括：材料原价、材料供销部门的手续费、燃料费、材料运输费、材料采购保管费等。

c.直接施工机械使用费。直接施工机械使用费是指维修工程施工中所使用的各种机械费用的总和。主要包括折旧费、经常修理费、场外运输费、操作工人工资、动力燃料费等。

（2）其他直接费。其他直接费是指定额直接费中没有包括的，而在实际中发生的，具有直接费性质的费用。包括以下几项：

a.材料二次搬运费。指由于维修工程零星分散、现场狭窄等原因，造成材料多次倒运所发生的搬运费。包括一次运输卸料点至施工现场、材料存放点的各次运费。

ｂ.生产工具、用具使用费。指施工、生产所需的不属于固定资产的生产工具，检验、试验用具等的购置、摊销和维修费等。

c.试验检验费。指对材料、构件和物品进行的一般鉴定、检查所发生的费用。但不包括新技术、新材料的试验费及其他特殊要求的试验检验费。

d.工程定位、复测、点交、场地清理费。

e.预算包干费。指预算定额中未包括，而在工程实际中可能发生的各项费用。

（3）现场经费。维修工程现场经费是指施工单位作业层(施工项目部)为施工准备、组织和管理房屋维修工程施工所发生的各项费用。一般包括现场管理费、临时设施费。

a.现场管理费。是指维修企业的作业层为组织和管理维修工程施工所需的各种费用。现场管理费内容繁多，一般可归纳为：工作人员工资及工资附加费；生产工人辅助工资；职工教育经费，办公费；差旅交通费；固定资产使用费；行政工具用具使用费；劳动保护费；上级管理费等。

ｂ.临时设施费。指为维修工程施工需要临时搭设的生产和生活用各种设施的费用。

2. 间接费。指维修施工单位为组织施工和进行经营管理以及为施工生产提供间接服务所需的费用。即维修施工单位的企业管理层为从事整个企业的经营管理活动所需发生的费用。包括企业管理费、财务费用和其他费用3个部分。

（1）企业管理费。指施工单位的企业管理层为组织施工生产经营活动所发生的管理费用。

（2）财务费用。指施工单位为筹集资金所发生的费用。

（3）其他费用。包括施工单位应上缴的定额管理费、劳动定额测定费、上级部门管理费等。

3. 其他费用。其他费用是指维修工程施工中实际发生的，而在直接工程费和间接费中均未包括的支出费用。这些费用根据各地区实际情况确定，一般包括城镇土地使用税，材料预算价格与市场价格的差价，劳保支出，供暖费，印花税，水费调增，残土运费，维修工程设计费以及根据施工承包合同条件应该计算的费用等。

4. 计划利润。按国家规定，为了适应招标承包制的需要，将国营施工企业原有的法定利润改为计划利润，其实质同企业管理费、临时设施费一样，允许施工企业在投标报价时向下浮动，以利于公平竞争。计划利润按定额人工费(或定额直接费)的一定比例计取。

5. 税金。一般维修施工企业也像其他企业一样，按国家规定交纳税金，主要包括营业税、城市维护建设税、教育附加费。

以上房屋维修费用的计算相当复杂和繁琐，需要专业机构或专业人员根据维修项目实际情况，按照《四川省建设工程工程量清单定额》和《南充工程招标造价信息》，结合当前市场情况询价，最终形成准确的工程预算或决算书。因此，建议业主选聘相关机构帮助预算（决算），精准使用维修资金，将每一分钱都花在“刀口”上。 这些维修费用将按照“谁受益，谁分摊”的原则，由相关业主承担，从其维修资金账户直接扣除，具体分摊方法，下次再详细给广大业主介绍。同时也欢迎广大业主对我市房屋维修资金管理工作进行监督。若您对维修资金管理、使用政策有疑问或需要咨询的，请致电市房屋维修资金管理中心办公电话：0817—2666583，地址：南充市房地产管理局八楼801大厅（南充市顺庆区滨江路一段4号），我们及时向您答复解决。(房维宣)